Kompetenz

Pflege- und Seniorenimmobilien

Pflege- und Seniorenimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren von einem Nischenprodukt zu einer eigenständigen Assetklasse der Spezialimmobilien entwickelt. Sie zeichnen sich durch eine enorme und anhaltende Wachstumsperspektive aus.

Health Care Immobilien wie Pflegeeinrichtungen charakterisieren sich durch besondere regionale und rechtliche Spezifika. Es ist eine genaue Kenntnis relevanter Entwicklungen wie Urban Living oder alternativer Wohnformen zu berücksichtigen. Ebenso wichtig ist eine fundierte Kenntnis der Pflegegesetzgebungen und Bauvorschriften der einzelnen Bundesländer. Für eine nachhaltige Bewirtschaftung eines Objekts ist eine durchdachte Auswahl und Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Pächter von höchster Relevanz.

Mit UNIKA vertrauen Sie auf einen Partner, der sich auf diesen Markt spezialisiert hat und mit dem gesamten Wertschöpfungsprozess dieser Assetklasse vertraut ist. Gemeinsam mit Ihnen bringen wir eine soziale Verantwortung und ein hohes ökonomisches Potenzial in Einklang!

Demografischer Wandel schafft Bedarf

Der demografische Wandel belegt, dass durch die immer älter werdende Bevölkerung die Zahl pflegebedürftiger Menschen stetig zunimmt. Die Generation der Babyboomer erreicht nach und nach das Rentenalter, wodurch der Bedarf an Pflegeplätzen für Menschen mit physischen und psychischen Erkrankungen deutlich steigt. Bei Betrachtung der demografischen Entwicklung bis 2040 ist zwar ein leichter Bevölkerungsrückgang zu erwarten, gleichzeitig wächst jedoch die Zahl der über 65-Jährigen um annähernd 20 Prozent und die Zahl der über 80-Jährigen sogar um bis zu 22 Prozent. Durch diese gesellschaftliche Entwicklung ist bis 2040 mit etwa 6,3 Millionen Pflegebedürftigen zu rechnen.

Die Sicherstellung der Versorgung mit stationären Pflegeeinrichtungen, aber auch alternativen, bedarfsgerechten und zukunftsfähigen Wohnkonzepten wie betreuten Wohnanlagen, Tagespflegeeinrichtungen, Senioren-WGs und hybriden Lösungen in den Städten, birgt eine Vielzahl von Herausforderungen und eine hohe gesellschaftliche Verantwortung.

Wie funktioniert eine Betreiberimmobilie?

Für die beständige Bewirtschaftung einer Pflegeimmobilie und die sorgfältige Pflege der Bewohner:innen ist die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Betreiber unerlässlich. In Deutschland sind die Träger von Pflege- und Senioreneinrichtungen in drei Kategorien einzuteilen:

  1. Private Träger (Anteil etwa 43 %)
  2. Freigemeinnützige Träger (Anteil etwa 52 %)
  3. Öffentliche Träger (Anteil etwa 5 %)

Die Einrichtungen werden als sogenannte Betreiberimmobilien geführt, wobei ein Betreiber die Immobilie pachtet und eigenverantwortlich bewirtschaftet. Normalerweise erfolgt die Verpachtung an einen Betreiber langfristig über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren.

Unsere Leistung

Transaktionen von Pflegeimmobilien und dazugehörigen Betrieben erfordern einen ganzheitlichen Ansatz: Uns ist es wichtig, allen Beteiligten ein vertrauensvoller und kompetenter Partner zu sein. Dabei legen wir großen Wert auf die umfassende Beratung und Begleitung der Verkäufer in Bezug auf die Auswahl passender Investoren und die Verkäufer Due Diligence. Darüber hinaus ist es unser Anspruch, den Investor und den Betreiber im Rahmen der Käufer Due Diligence professionell und mit einem Auge für Details zu unterstützen, um die Transaktion für alle Beteiligten zum Erfolg zu führen.

Sicherheit durch Erfahrungswerte

UNIKA beschäftigt sich primär mit Investments in Bestandsobjekte und ist dabei stets bestrebt, durch langfristige Mietverhältnisse mit zuverlässigen und erfolgreichen Betreibergesellschaften Sicherheit und Rendite für Investoren mit geringem Risiko zu realisieren. Für uns ist es dazu unerlässlich, die spezifischen Pflegegesetzgebungen und Bauvorschriften der einzelenen Bundesländer zu kennen und zu berücksichtigen.

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Baden-Württemberg

  Neubau Bestand
Größe max. 100 Plätze Soll max. 100 Plätze
EZ-Quote 100% 100% (ab 2019)
EZ/ DZ min. 14m² / 16m²* 14m² / 16m²*
Sanitär 1 Bad / Zimmer** 1 Bad / max. 2 Zimmer**
Gem.-Fl./ Platz min. 5m², min. 2/3 im Wohnbereich min. 5m², min. 2/3 im Wohnbereich
Pflegebad min. 1 min. 1
DIN 18040 ja (Anteil R offen)
Übergangsfrist 10 Jahre, auf 25 J. verlängerbar
Gesetze WTPG  
Verordnungen LHeimBauVO  
Umsetzungshilfe zur Richtlinie  
Weiteres max. 15 Bew. / Wohngruppe *min. 14m² ohne Vorraum oder min. 16m² inkl. Vorraum Raumbreite min. 3,2m **Ausnahme: 2 Zimmer zu 1 Einheit

max. 15 Bewohner / Wohngruppe *Zimmer min. 14m² ohne Vorraum oder min. 16m² inkl. Vorraum Raumbreite 3,2m **Sofern nicht umsetzbar min. 1 Bad pro max. 4 Bewohner und min. 1 Pflegebad

 

Berlin

  Neubau Bestand
Größe max.
EZ-Quote min. 60% Bestandsschutz
EZ/ DZ min. 14m² / 22m² 12m² / 18m²
Sanitär Nutzung max. 2 Pers * / ** min. 1 Waschtisch
Gem.-Fl./ Platz min. 5m² min. 1m²*
Pflegebad je 30 Plätze aber min. 1 pro Etage je 30 Plätze aber min. 1 pro Etage
DIN 18040 Teil 2-R barrierefrei bis 2033
Übergangsfrist bis zu wesentl. Umbau- oder Sanierungsmaßn.
Gesetze WTG  
Verordnungen WTG-BauV  
Umsetzungshilfe  
Weiteres * Nur 1 Zugang / Zugang nicht über Vorflur / -raum **Rollstuhlgerecht für Rollstuhlfahrer (DIN 18040-2 / R-Anteil bestimmt der Träger) * 1 Gemeinschaftsraum (min. 20m²)

Bayern

  Neubau Bestand
Größe max.
EZ-Quote min. 75%* i.d.R. min. 75%*
EZ/ DZ min. 14m² / 20m²** 14m² / 20m²**
Sanitär Direkter Zugang zu 1 Bad / Schlafr. Direkter Zugang zu 1 Bad / Schlafr.
Gem.-Fl./ Platz min. 1,5m² (min. 20m² gesamt) min. 1,5m² (min. 20m² gesamt)
Pflegebad 1 je 40 Plätze 1 je 40 Plätze
DIN 18040 Teil 2, R min. 25% Teil 2, R min. 25%
Übergangsfrist 5 – 25 Jahre***
Gesetze PfleWoqG  
Verordnungen AVPfleWoqG  
Umsetzungshilfe zur Handlungsleitlinie  
Weiteres *Angemess. Anteil EZ ** Ohne Vorraum, Haltegriffe bei allen Sanitäranlagen * Angemess. Anteil EZ **Ohne Vorraum, Haltegriffe bei allen Sanitäranlagen ***Ausnahmeanträge sind möglich, mussten bis zum 31.08.2016 gestellt sein

Sachsen-Anhalt

  Neubau Bestand
Größe max.
EZ-Quote 80% 80% (empfohlen)
EZ/ DZ min.* EZ min.14 m²/DZ min. 22 m² jeweils ohne Vorraum EZ min.14 m²/DZ min. 22 m² jeweils ohne Vorraum
Sanitär 1 je Zimmer für max. 2 Bewohner mit Stützgriffen 1 je Zimmer für max. 2 Bewohner mit Stützgriffen
Gem.-Fl./ Platz mind. 1 m²; dabei 1 Raum mind. 20 m² mind. 1 m²; dabei 1 Raum mind. 20 m²
Pflegebad 1 je 50 Bewohner 1 je 50 Bewohner
DIN 18040 ja, R in Allgemeinbereichen ja, R in Allgemeinbereichen
Übergangsfrist 10 Jahre (bis 07/2032) auf 25 Jahre verlängerbar
Gesetze WTG LSA  
Verordnungen WTG-MindBauVO  
Umsetzungshilfe Befreiungen möglich, wenn Umsetzung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar
Weiteres Internetzugang in Bewohnerzimmern und Gemeinschaftsräumen
Verbrühschutz
Bei Zweibettzimmern 1 ZbV-Zimmer

Saarland

  Neubau Bestand
Größe max.
EZ-Quote
EZ/ DZ min. 12m² / 18m² 12m² / 18m²
Sanitär min. 1 Waschtisch min. 1 Waschtisch
Gem.-Fl./ Platz min. 1m² min. 1m²
Pflegebad 1 / 20 Plätze 1 / 20 Plätze
DIN 18040
Übergangsfrist
Gesetze LHeimGS  
Verordnungen HeimMindBauVO  
Umsetzungshilfe  
Weiteres 1 Gemeinschaftsraum min. 20m² 1 Gemeinschaftsraum min. 20m

Niedersachsen

  Neubau Bestand
Größe max.
EZ-Quote 70 % Bestandsschutz auf Basis der HeimMindbauVO bis 2032
EZ/ DZ min. EZ min.14 m²/DZ min. 22 m² jeweils ohne Vorraum -
Sanitär 1 Bad für max. 2 Bewohner mit Haltegriffen -
Gem.-Fl./ Platz mind. 2 m²; dabei 1 Raum mind. 20 m² -
Pflegebad 1 je 100 Bewohner -
DIN 18040
Übergangsfrist
Gesetze NuWG -
Verordnungen HeimMindBauVO -
Umsetzungshilfe -
     

Rheinland-Pfalz

  Neubau Bestand
Größe max. Es müssen die vor Inkrafttreten der aktuellen Fassung geltenden rechtlichen Vorgaben erfüllt werden
EZ-Quote  
EZ/ DZ min. 14m² / 20m²
Sanitär 1 Bad je Zimmer f. max. 2 Bewohner
Gem.-Fl./ Platz min. 3m²
Pflegebad angemessene Anzahl
DIN 18040 ja (Anteil R offen)
Übergangsfrist Bis Generalsanierung; barrierefreier Zugang spätestens nach 10 Jahren
Gesetze LWTG  
Verordnungen LWTGDVO  
Umsetzungshilfe  
Weiteres behindertengerechts WC nahe Eingangsbereich  

Bremen

  Neubau Bestand
Größe max. 80 Plätze, bis 120 Plätze insgesamt überschreitbar, wenn für jeden zusätzlichen Platz ein separater KZP-Platz errichtet wird Im Bestand gilt die Heimmindestbauverordnung mit Ausnahme von:
EZ-Quote 100%  
EZ/ DZ min. min. 14 m² ohne Vorraum  
Sanitär 1 je Zimmer für max. 2 Bewohner, Tandembad zulässig  
Gem.-Fl./ Platz mind. 3 m², davon mind. 1,5 m² im Wohngruppenraum (Küchen sind abzuziehen)  
Pflegebad 1, rollstuhlgerecht  
DIN 18040 ja, R?  
Übergangsfrist Barrierefreiheit 10 Jahre
Gesetze BremWoBeG  
Verordnungen BremWoBeGBauVO  
Umsetzungshilfe  
Weiteres Fäkalienspüle in jeder Etage
Mind. 1 barrierefreies WC
Max. 16 Personen/Wohngruppe
Lichte Raumbreite Bewohnerzimmer mind. 3,2 m
Mind. 1 Therapieraum
Internetzugang für Bewohner
Freifläche/Balkon min. 1,5 m² je Bewohner
Verbrühschutz
Verbrühschutz und Internetzugang 3 Monate (ab 01.02.2022)

Mecklenburg-Vorpommern

  Neubau Bestand
Größe max.
EZ-Quote möglichst EZ (DZ können vorgehalten werden)
EZ/ DZ min. 12m² / 18m² 12m² / 18m²
Sanitär 1 Bad pro max. 2 Bewohner 1 Bad pro max. 2 Bewohner (Ausnahmen möglich)
Gem.-Fl./ Platz
Pflegebad 1 je 32 Plätze 1 je 32 Plätze
DIN 18040 ja (Anteil R offen) ja (Anteil R offen)
Übergangsfrist bis 2020, Befreiungen möglich
Gesetze EQG M-V  
Verordnungen EMindBauVO M-V  
Umsetzungshilfe  
Weiteres

Schleswig-Holstein

  Neubau Bestand
Größe max. Die HeimMindBauVO gilt für Bestandshäuser fort; nach Umbau- und Sanierungsarbeiten sind Anforderungen zu erfüllen (Ausnahmen möglich)
EZ-Quote min. 75%  
EZ/ DZ min. 14m² / 20m²  
Sanitär 1 Bad / Zimmer Ausnahme 1 Bad / 2 Zimmer max. 2 Bewohner  
Gem.-Fl./ Platz  
Pflegebad 1 pro Gebäude  
DIN 18040 ja (Anteil R offen)  
Übergangsfrist  
Gesetze SbStG  
Verordnungen SbStG-DVO  
Umsetzungshilfe  
Weiteres min. 1 WC barrierefrei  

Hessen

  Neubau Bestand
Größe max. Die HeimMindBauVO gilt für Bestandshäuser unbefristet fort
EZ-Quote 100%
EZ/ DZ min. 14m² (ohne Vorraum), Raumbreite min. 3,2m  
Sanitär 1 Bad / Zimmer  
Gem.-Fl./ Platz min. 2,5m²  
Pflegebad min. 1  
DIN 18040 ja barrierefrei  
Übergangsfrist  
Gesetze HGBP  
Verordnungen HGBPAV  
Umsetzungshilfe  
Weiteres min. 1 WC rollstuhlgerecht, Verbrühschutz, Therapieraum  

Hamburg

  Neubau Bestand
Größe max. Die HeimMindBauVO gilt für Bestandshäuser fort; Barrierefreiheit muss erst nach Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen, spätestens bis 2022 hergestellt werden.
EZ-Quote 100%  
EZ/ DZ min. 14m² (ohne Vorraum), Raumbreite min. 3,1m  
Sanitär 1 Bad pro max. 2 Bewohner, Tandembäder sind unzulässig  
Gem.-Fl./ Platz  
Pflegebad 1 je 40 Plätze  
DIN 18040 ja (Anteil R offen)  
Übergangsfrist  
Gesetze HmbWBG  
Verordnungen WBBauVO  
Umsetzungshilfe zur Arbeitshilfe  
Weiteres max. 12 Pers. Pro Wohngruppe, Lagerraum f. persönl. Gegenst. min. 1m²  

Nordrhein-Westfalen

  Neubau Bestand
Größe max. 80 Plätze weitgehender Bestandsschutz*
EZ-Quote 100% 80% bezogen auf Zimmer
EZ/ DZ min. 14m²
Sanitär 1 Bad pro Zimmer 1 Bad pro Zimmer**
Gem.-Fl./ Platz min. 5m², davon min. 3m² Wohngruppenraum  
Pflegebad min. 1  
DIN 18040 R-Anteil Vorgabe Landkreis  
Übergangsfrist 2018 (EZ-Quote, Bäder)
Gesetze GEPA NRW  
Verordnungen WTG DVO
APG DVO NRW
 
Umsetzungshilfe  
Weiteres insges. min. 45m² NRF / Platz Wohnbereich = max. 36 Bew. * Gilt für alles außer EZ-Quote und Bäder ** Tandembäder, ausnahmsweise zulässig, 1 Bad je max. 2 Bewohner min. 24m² DZ nach Umbau

Thüringen

  Neubau Bestand
Größe max.
EZ-Quote
EZ/ DZ min. 12m² / 18m² 12m² / 18m²
Sanitär min. 1 Waschtisch min. 1 Waschtisch
Gem.-Fl./ Platz min. 1m² min. 1m²
Pflegebad 1 / 20 Plätze 1 / 20 Plätze
DIN 18040
Übergangsfrist
Gesetze ThürWTG  
Verordnungen HeimMindBauVO  
Umsetzungshilfe  
Weiteres 1 Gemeinschaftsraum min. 20m² 1 Gemeinschaftsraum min. 20m²

Sachsen

  Neubau Bestand
Größe max.
EZ-Quote gemäß Bedürfnissen der Bewohner
EZ/ DZ min. 12m² / 18m² (ohne Vorraum) 12m² / 18m²
Sanitär 1 Bad pro Zimmer / f. max. 2 Bew. Bestandsschutz
Gem.-Fl./ Platz min. 0,75m² 1 Gemeinschaftsraum (20m²
Pflegebad 1 je 40 Plätze
DIN 18040 ja, R tlw. (sofern es der Bedarf des Bewohners erfordert) ja, R tlw. (sofern es der Bedarf des Bewohners erfordert)
Übergangsfrist 30 Jahre
Gesetze SächsBeWoG  
Verordnungen SächsBeWoGDVO  
Umsetzungshilfe  
Weiteres 1 ZbV sofern DZ vorhanden

Brandenburg

  Neubau Bestand
Größe max.
EZ-Quote grundsätzlich EZ* Angleichungsfrist bis 2020
EZ/ DZ min. 14m² / 24m² 12m² / 18m²
Sanitär Direkter Zugang zum Bad pro Schlafraum Direkter Zugang zum Bad pro Schlafraum
Gem.-Fl./ Platz min. 5m² Angleichungsfrist bis 2020
Pflegebad min. 1 min. 1
DIN 18040
Übergangsfrist angemessen zur Erfüllung 2020, bei wichtigem Grund verlängerbar
Gesetze BbgPBWoG  
Verordnungen SQV  
Umsetzungshilfe LASV  
Weiteres *Zweibettzimmer zulässig  

Schön, dass Sie neugierig sind!