Pflege- und Seniorenimmobilien
Pflege- und Seniorenimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren von einem Nischenprodukt zu einer eigenständigen Assetklasse der Spezialimmobilien entwickelt. Sie zeichnen sich durch eine enorme und anhaltende Wachstumsperspektive aus.
Health Care Immobilien wie Pflegeeinrichtungen charakterisieren sich durch besondere regionale und rechtliche Spezifika. Es ist eine genaue Kenntnis relevanter Entwicklungen wie Urban Living oder alternativer Wohnformen zu berücksichtigen. Ebenso wichtig ist eine fundierte Kenntnis der Pflegegesetzgebungen und Bauvorschriften der einzelnen Bundesländer. Für eine nachhaltige Bewirtschaftung eines Objekts ist eine durchdachte Auswahl und Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Pächter von höchster Relevanz.
Mit UNIKA vertrauen Sie auf einen Partner, der sich auf diesen Markt spezialisiert hat und mit dem gesamten Wertschöpfungsprozess dieser Assetklasse vertraut ist. Gemeinsam mit Ihnen bringen wir eine soziale Verantwortung und ein hohes ökonomisches Potenzial in Einklang!
Demografischer Wandel schafft Bedarf
Der demografische Wandel belegt, dass durch die immer älter werdende Bevölkerung die Zahl pflegebedürftiger Menschen stetig zunimmt. Die Generation der Babyboomer erreicht nach und nach das Rentenalter, wodurch der Bedarf an Pflegeplätzen für Menschen mit physischen und psychischen Erkrankungen deutlich steigt. Bei Betrachtung der demografischen Entwicklung bis 2040 ist zwar ein leichter Bevölkerungsrückgang zu erwarten, gleichzeitig wächst jedoch die Zahl der über 65-Jährigen um annähernd 20 Prozent und die Zahl der über 80-Jährigen sogar um bis zu 22 Prozent. Durch diese gesellschaftliche Entwicklung ist bis 2040 mit etwa 6,3 Millionen Pflegebedürftigen zu rechnen.
Die Sicherstellung der Versorgung mit stationären Pflegeeinrichtungen, aber auch alternativen, bedarfsgerechten und zukunftsfähigen Wohnkonzepten wie betreuten Wohnanlagen, Tagespflegeeinrichtungen, Senioren-WGs und hybriden Lösungen in den Städten, birgt eine Vielzahl von Herausforderungen und eine hohe gesellschaftliche Verantwortung.
Wie funktioniert eine Betreiberimmobilie?
Für die beständige Bewirtschaftung einer Pflegeimmobilie und die sorgfältige Pflege der Bewohner:innen ist die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Betreiber unerlässlich. In Deutschland sind die Träger von Pflege- und Senioreneinrichtungen in drei Kategorien einzuteilen:
- Private Träger (Anteil etwa 43 %)
- Freigemeinnützige Träger (Anteil etwa 52 %)
- Öffentliche Träger (Anteil etwa 5 %)
Die Einrichtungen werden als sogenannte Betreiberimmobilien geführt, wobei ein Betreiber die Immobilie pachtet und eigenverantwortlich bewirtschaftet. Normalerweise erfolgt die Verpachtung an einen Betreiber langfristig über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren.
Unsere Leistung
Transaktionen von Pflegeimmobilien und dazugehörigen Betrieben erfordern einen ganzheitlichen Ansatz: Uns ist es wichtig, allen Beteiligten ein vertrauensvoller und kompetenter Partner zu sein. Dabei legen wir großen Wert auf die umfassende Beratung und Begleitung der Verkäufer in Bezug auf die Auswahl passender Investoren und die Verkäufer Due Diligence. Darüber hinaus ist es unser Anspruch, den Investor und den Betreiber im Rahmen der Käufer Due Diligence professionell und mit einem Auge für Details zu unterstützen, um die Transaktion für alle Beteiligten zum Erfolg zu führen.
Sicherheit durch Erfahrungswerte
UNIKA beschäftigt sich primär mit Investments in Bestandsobjekte und ist dabei stets bestrebt, durch langfristige Mietverhältnisse mit zuverlässigen und erfolgreichen Betreibergesellschaften Sicherheit und Rendite für Investoren mit geringem Risiko zu realisieren. Für uns ist es dazu unerlässlich, die spezifischen Pflegegesetzgebungen und Bauvorschriften der einzelenen Bundesländer zu kennen und zu berücksichtigen.
Baden-Württemberg
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | 100 Plätze | Soll max. 100 Plätze |
| EZ-Quote | 100% | 100% (ab 2019) |
| EZ/ DZ min. | 14m² / 16m²* | 14m² / 16m²* |
| Sanitär | 1 Bad / Zimmer** | 1 Bad / max. 2 Zimmer** |
| Gem.-Fl./ Platz | min. 5m², min. 2/3 im Wohnbereich | min. 5m², min. 2/3 im Wohnbereich |
| Pflegebad | min. 1 | min. 1 |
| DIN 18040 | ja (Anteil R offen) | – |
| Übergangsfrist | – | 10 Jahre, auf 25 J. verlängerbar |
| Gesetze | WTPG | |
| Verordnungen | LHeimBauVO | |
| Umsetzungshilfe | zur Richtlinie | |
| Weiteres | max. 15 Bew. / Wohngruppe *min. 14m² ohne Vorraum oder min. 16m² inkl. Vorraum Raumbreite min. 3,2m **Ausnahme: 2 Zimmer zu 1 Einheit |
max. 15 Bewohner / Wohngruppe *Zimmer min. 14m² ohne Vorraum oder min. 16m² inkl. Vorraum Raumbreite 3,2m **Sofern nicht umsetzbar min. 1 Bad pro max. 4 Bewohner und min. 1 Pflegebad
|
Berlin
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | – |
| EZ-Quote | min. 60% | Bestandsschutz |
| EZ/ DZ min. | 14m² / 22m² | 12m² / 18m² |
| Sanitär | Nutzung max. 2 Pers * / ** | min. 1 Waschtisch |
| Gem.-Fl./ Platz | min. 5m² | min. 1m²* |
| Pflegebad | je 30 Plätze aber min. 1 pro Etage | je 30 Plätze aber min. 1 pro Etage |
| DIN 18040 | Teil 2-R | barrierefrei bis 2033 |
| Übergangsfrist | – | bis zu wesentl. Umbau- oder Sanierungsmaßn. |
| Gesetze | WTG | |
| Verordnungen | WTG-BauV | |
| Umsetzungshilfe | – | |
| Weiteres | * Nur 1 Zugang / Zugang nicht über Vorflur / -raum **Rollstuhlgerecht für Rollstuhlfahrer (DIN 18040-2 / R-Anteil bestimmt der Träger) | * 1 Gemeinschaftsraum (min. 20m²) |
Bayern
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | – |
| EZ-Quote | min. 75%* | i.d.R. min. 75%* |
| EZ/ DZ min. | 14m² / 20m²** | 14m² / 20m²** |
| Sanitär | Direkter Zugang zu 1 Bad / Schlafr. | Direkter Zugang zu 1 Bad / Schlafr. |
| Gem.-Fl./ Platz | min. 1,5m² (min. 20m² gesamt) | min. 1,5m² (min. 20m² gesamt) |
| Pflegebad | 1 je 40 Plätze | 1 je 40 Plätze |
| DIN 18040 | Teil 2, R min. 25% | Teil 2, R min. 25% |
| Übergangsfrist | – | 5 – 25 Jahre*** |
| Gesetze | PfleWoqG | |
| Verordnungen | AVPfleWoqG | |
| Umsetzungshilfe | zur Handlungsleitlinie | |
| Weiteres | *Angemess. Anteil EZ ** Ohne Vorraum, Haltegriffe bei allen Sanitäranlagen | * Angemess. Anteil EZ **Ohne Vorraum, Haltegriffe bei allen Sanitäranlagen ***Ausnahmeanträge sind möglich, mussten bis zum 31.08.2016 gestellt sein |
Sachsen-Anhalt
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | – |
| EZ-Quote | 80% | 80% (empfohlen) |
| EZ/ DZ min.* | EZ min.14 m²/DZ min. 22 m² jeweils ohne Vorraum | EZ min.14 m²/DZ min. 22 m² jeweils ohne Vorraum |
| Sanitär | 1 je Zimmer für max. 2 Bewohner mit Stützgriffen | 1 je Zimmer für max. 2 Bewohner mit Stützgriffen |
| Gem.-Fl./ Platz | mind. 1 m²; dabei 1 Raum mind. 20 m² | mind. 1 m²; dabei 1 Raum mind. 20 m² |
| Pflegebad | 1 je 50 Bewohner | 1 je 50 Bewohner |
| DIN 18040 | ja, R in Allgemeinbereichen | ja, R in Allgemeinbereichen |
| Übergangsfrist | – | 10 Jahre (bis 07/2032) auf 25 Jahre verlängerbar |
| Gesetze | WTG LSA | |
| Verordnungen | WTG-MindBauVO | |
| Umsetzungshilfe | – | Befreiungen möglich, wenn Umsetzung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar |
| Weiteres | Internetzugang in Bewohnerzimmern und Gemeinschaftsräumen Verbrühschutz Bei Zweibettzimmern 1 ZbV-Zimmer |
– |
Saarland
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | – |
| EZ-Quote | – | – |
| EZ/ DZ min. | 12m² / 18m² | 12m² / 18m² |
| Sanitär | min. 1 Waschtisch | min. 1 Waschtisch |
| Gem.-Fl./ Platz | min. 1m² | min. 1m² |
| Pflegebad | 1 / 20 Plätze | 1 / 20 Plätze |
| DIN 18040 | – | – |
| Übergangsfrist | – | – |
| Gesetze | LHeimGS | |
| Verordnungen | HeimMindBauVO | |
| Umsetzungshilfe | – | |
| Weiteres | 1 Gemeinschaftsraum min. 20m² | 1 Gemeinschaftsraum min. 20m |
Niedersachsen
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | – |
| EZ-Quote | 70 % | Bestandsschutz auf Basis der HeimMindbauVO bis 2032 |
| EZ/ DZ min. | EZ min.14 m²/DZ min. 22 m² jeweils ohne Vorraum | - |
| Sanitär | 1 Bad für max. 2 Bewohner mit Haltegriffen | - |
| Gem.-Fl./ Platz | mind. 2 m²; dabei 1 Raum mind. 20 m² | - |
| Pflegebad | 1 je 100 Bewohner | - |
| DIN 18040 | – | – |
| Übergangsfrist | – | – |
| Gesetze | NuWG | - |
| Verordnungen | HeimMindBauVO | - |
| Umsetzungshilfe | – | - |
Rheinland-Pfalz
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | Es müssen die vor Inkrafttreten der aktuellen Fassung geltenden rechtlichen Vorgaben erfüllt werden |
| EZ-Quote | – | |
| EZ/ DZ min. | 14m² / 20m² | – |
| Sanitär | 1 Bad je Zimmer f. max. 2 Bewohner | – |
| Gem.-Fl./ Platz | min. 3m² | – |
| Pflegebad | angemessene Anzahl | – |
| DIN 18040 | ja (Anteil R offen) | – |
| Übergangsfrist | – | Bis Generalsanierung; barrierefreier Zugang spätestens nach 10 Jahren |
| Gesetze | LWTG | |
| Verordnungen | LWTGDVO | |
| Umsetzungshilfe | – | |
| Weiteres | behindertengerechts WC nahe Eingangsbereich |
Bremen
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | 80 Plätze, bis 120 Plätze insgesamt überschreitbar, wenn für jeden zusätzlichen Platz ein separater KZP-Platz errichtet wird | Im Bestand gilt die Heimmindestbauverordnung mit Ausnahme von: |
| EZ-Quote | 100% | |
| EZ/ DZ min. | min. 14 m² ohne Vorraum | |
| Sanitär | 1 je Zimmer für max. 2 Bewohner, Tandembad zulässig | |
| Gem.-Fl./ Platz | mind. 3 m², davon mind. 1,5 m² im Wohngruppenraum (Küchen sind abzuziehen) | |
| Pflegebad | 1, rollstuhlgerecht | |
| DIN 18040 | ja, R? | |
| Übergangsfrist | – | Barrierefreiheit 10 Jahre |
| Gesetze | BremWoBeG | |
| Verordnungen | BremWoBeGBauVO | |
| Umsetzungshilfe | – | |
| Weiteres | Fäkalienspüle in jeder Etage Mind. 1 barrierefreies WC Max. 16 Personen/Wohngruppe Lichte Raumbreite Bewohnerzimmer mind. 3,2 m Mind. 1 Therapieraum Internetzugang für Bewohner Freifläche/Balkon min. 1,5 m² je Bewohner Verbrühschutz |
Verbrühschutz und Internetzugang 3 Monate (ab 01.02.2022) |
Mecklenburg-Vorpommern
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | – |
| EZ-Quote | möglichst EZ (DZ können vorgehalten werden) | – |
| EZ/ DZ min. | 12m² / 18m² | 12m² / 18m² |
| Sanitär | 1 Bad pro max. 2 Bewohner | 1 Bad pro max. 2 Bewohner (Ausnahmen möglich) |
| Gem.-Fl./ Platz | – | – |
| Pflegebad | 1 je 32 Plätze | 1 je 32 Plätze |
| DIN 18040 | ja (Anteil R offen) | ja (Anteil R offen) |
| Übergangsfrist | – | bis 2020, Befreiungen möglich |
| Gesetze | EQG M-V | |
| Verordnungen | EMindBauVO M-V | |
| Umsetzungshilfe | – | |
| Weiteres | – | – |
Schleswig-Holstein
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | Die HeimMindBauVO gilt für Bestandshäuser fort; nach Umbau- und Sanierungsarbeiten sind Anforderungen zu erfüllen (Ausnahmen möglich) |
| EZ-Quote | min. 75% | |
| EZ/ DZ min. | 14m² / 20m² | |
| Sanitär | 1 Bad / Zimmer Ausnahme 1 Bad / 2 Zimmer max. 2 Bewohner | |
| Gem.-Fl./ Platz | – | |
| Pflegebad | 1 pro Gebäude | |
| DIN 18040 | ja (Anteil R offen) | |
| Übergangsfrist | – | |
| Gesetze | SbStG | |
| Verordnungen | SbStG-DVO | |
| Umsetzungshilfe | – | |
| Weiteres | min. 1 WC barrierefrei |
Hessen
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | Die HeimMindBauVO gilt für Bestandshäuser unbefristet fort |
| EZ-Quote | 100% | – |
| EZ/ DZ min. | 14m² (ohne Vorraum), Raumbreite min. 3,2m | |
| Sanitär | 1 Bad / Zimmer | |
| Gem.-Fl./ Platz | min. 2,5m² | |
| Pflegebad | min. 1 | |
| DIN 18040 | ja barrierefrei | |
| Übergangsfrist | – | |
| Gesetze | HGBP | |
| Verordnungen | HGBPAV | |
| Umsetzungshilfe | – | |
| Weiteres | min. 1 WC rollstuhlgerecht, Verbrühschutz, Therapieraum |
Hamburg
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | Die HeimMindBauVO gilt für Bestandshäuser fort; Barrierefreiheit muss erst nach Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen, spätestens bis 2022 hergestellt werden. |
| EZ-Quote | 100% | |
| EZ/ DZ min. | 14m² (ohne Vorraum), Raumbreite min. 3,1m | |
| Sanitär | 1 Bad pro max. 2 Bewohner, Tandembäder sind unzulässig | |
| Gem.-Fl./ Platz | – | |
| Pflegebad | 1 je 40 Plätze | |
| DIN 18040 | ja (Anteil R offen) | |
| Übergangsfrist | – | |
| Gesetze | HmbWBG | |
| Verordnungen | WBBauVO | |
| Umsetzungshilfe | zur Arbeitshilfe | |
| Weiteres | max. 12 Pers. Pro Wohngruppe, Lagerraum f. persönl. Gegenst. min. 1m² |
Nordrhein-Westfalen
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | 80 Plätze | weitgehender Bestandsschutz* |
| EZ-Quote | 100% | 80% bezogen auf Zimmer |
| EZ/ DZ min. | 14m² | – |
| Sanitär | 1 Bad pro Zimmer | 1 Bad pro Zimmer** |
| Gem.-Fl./ Platz | min. 5m², davon min. 3m² Wohngruppenraum | |
| Pflegebad | min. 1 | |
| DIN 18040 | R-Anteil Vorgabe Landkreis | |
| Übergangsfrist | – | 2018 (EZ-Quote, Bäder) |
| Gesetze | GEPA NRW | |
| Verordnungen | WTG DVO APG DVO NRW |
|
| Umsetzungshilfe | – | |
| Weiteres | insges. min. 45m² NRF / Platz Wohnbereich = max. 36 Bew. | * Gilt für alles außer EZ-Quote und Bäder ** Tandembäder, ausnahmsweise zulässig, 1 Bad je max. 2 Bewohner min. 24m² DZ nach Umbau |
Thüringen
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | – |
| EZ-Quote | – | – |
| EZ/ DZ min. | 12m² / 18m² | 12m² / 18m² |
| Sanitär | min. 1 Waschtisch | min. 1 Waschtisch |
| Gem.-Fl./ Platz | min. 1m² | min. 1m² |
| Pflegebad | 1 / 20 Plätze | 1 / 20 Plätze |
| DIN 18040 | – | – |
| Übergangsfrist | – | – |
| Gesetze | ThürWTG | |
| Verordnungen | HeimMindBauVO | |
| Umsetzungshilfe | – | |
| Weiteres | 1 Gemeinschaftsraum min. 20m² | 1 Gemeinschaftsraum min. 20m² |
Sachsen
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | – |
| EZ-Quote | gemäß Bedürfnissen der Bewohner | – |
| EZ/ DZ min. | 12m² / 18m² (ohne Vorraum) | 12m² / 18m² |
| Sanitär | 1 Bad pro Zimmer / f. max. 2 Bew. | Bestandsschutz |
| Gem.-Fl./ Platz | min. 0,75m² 1 Gemeinschaftsraum (20m² | – |
| Pflegebad | 1 je 40 Plätze | – |
| DIN 18040 | ja, R tlw. (sofern es der Bedarf des Bewohners erfordert) | ja, R tlw. (sofern es der Bedarf des Bewohners erfordert) |
| Übergangsfrist | – | 30 Jahre |
| Gesetze | SächsBeWoG | |
| Verordnungen | SächsBeWoGDVO | |
| Umsetzungshilfe | – | |
| Weiteres | 1 ZbV sofern DZ vorhanden | – |
Brandenburg
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Größe max. | – | – |
| EZ-Quote | grundsätzlich EZ* | Angleichungsfrist bis 2020 |
| EZ/ DZ min. | 14m² / 24m² | 12m² / 18m² |
| Sanitär | Direkter Zugang zum Bad pro Schlafraum | Direkter Zugang zum Bad pro Schlafraum |
| Gem.-Fl./ Platz | min. 5m² | Angleichungsfrist bis 2020 |
| Pflegebad | min. 1 | min. 1 |
| DIN 18040 | – | – |
| Übergangsfrist | angemessen zur Erfüllung | 2020, bei wichtigem Grund verlängerbar |
| Gesetze | BbgPBWoG | |
| Verordnungen | SQV | |
| Umsetzungshilfe | LASV | |
| Weiteres | *Zweibettzimmer zulässig |